Защита на стадии котлована

Как работает обязательная страховка дольщика

С 1 января застройщики обязаны страховать свои риски перед дольщиками, однако не все строители поспешили это сделать. Кроме того, о нежелании входить на новый рынок заявили крупные страховщики. Кто же выпишет полис застройщикам и как это изменит положение участников рынка долевого строительства, выясняла корреспондент «Денег» Мария Глушенкова.

Незаселенные

Сегодня в России, по разным оценкам, от 70 тыс. до 150 тыс. обманутых дольщиков. Официальные данные будут известны, когда появится единый федеральный реестр обманутых дольщиков, который сейчас пытается создать Минстрой.

Тем временем для новых дольщиков, которые появились на рынке с начала года, законодатель придумал защиту. 1 января 2014 года вступил в силу федеральный закон, обязавший застройщиков страховать гражданскую ответственность перед дольщиками. Поправки к федеральному закону N214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» подразумевают, что строительные компании смогут привлекать средства дольщиков только при наличии страховки от неисполнения ими обязательств. У застройщиков есть три варианта — застраховаться с помощью коммерческого страховщика, получить банковскую гарантию на сумму привлеченных средств либо вступить в Общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков (ОВС).

По замыслу депутатов это не допустит появления новых обманутых дольщиков, если жилье приобретается в соответствии с требованиями ФЗ N214. Мера обещает быть популярной, поскольку рынок долевого строительства продолжает расти: по данным Росреестра, в 2013 году было зарегистрировано 611 тыс. договоров долевого участия, что на 25% больше, чем в 2012-м. Таким образом, государство решило, что обманутых дольщиков больше не будет, поскольку в реестр Минстроя смогут попасть только те, кто заключил договоры долевого участия до конца 2013 года.

Ни за какие тарифы

Еще в процессе подготовки поправок крупные страховщики заявили об отсутствии интереса к страхованию долевого строительства жилья. Возможно, из-за того, что больших сборов на этом рынке пока не предвидится. К примеру, годовые премии страховщиков в ОСАГО превышают 100 млрд руб., а сборы на рынке страхования долевого строительства в 2014-2015 годах, по оценкам рейтингового агентства «Эксперт РА», могут составить 6-8 млрд руб. Андрей Языков, генеральный директор Страховой компании АИЖК, настроен более оптимистично: он полагает, что объем страховых премий может достигать 15-18 млрд руб. в год, если тариф по страховке составит для строителей 1,2%.

«Ключевая проблема в этом виде страхования для компаний — это концентрация рисков,— говорит Языков.— Несмотря на то что страхуется отдельный договор долевого строительства, в случае дефолта застройщика платить придется за весь дом. А минимальная стоимость типового четырехподъездного дома в регионе составляет около 250 млн руб. В общей практике имущественного страхования страховые компании стараются держать на себе риски в объеме не более 100 млн руб. Значит, возникает проблема: кто возьмет на себя подобные риски в перестраховании?» — задается вопросом Языков.

«Рынка перестрахования данных рисков нет»,— говорит Антон Легчилин, заместитель генерального директора и главный андеррайтер САК «Энергогарант». «Подобные риски нельзя будет перестраховать за рубежом. А лимитов отечественного страхового рынка просто не хватит»,— подтверждает и Александр Миллерман, генеральный директор САО «Гефест».

По оценкам Языкова, исходя из масштабов строительства объем страховой ответственности нового рынка может достигать 700 млрд руб. ежегодно. Это много, с учетом того что, по прогнозам аналитиков «Эксперт РА», совокупные сборы по итогам 2014 года по всем видам страхования составят 1 трлн руб.

«На страховом рынке очень жесткая конкуренция, буквально за каждый сегмент идет борьба, поэтому очевидно: если страховщики обходят новый вид страхования стороной, значит, в сегменте что-то не так. До тех пор пока не будет создан действительно работоспособный механизм контроля расходования средств застройщиками, пока не будут повышены требования к участникам рынка, не будет места страхованию ответственности. Ведь страхование ответственности не может существовать без ответственности, это аксиома»,— говорит Миллерман.

Страховщики опасаются, что у них не будет возможности отказать в выплате. «При наступлении страхового случая страховщик должен будет выплатить возмещение вне зависимости от того, что случилось с застройщиком и каковы были причины его банкротства, умышленные или нет»,— говорит Зинаида Кузьмина, директор департамента страхования финансовых рисков и ответственности «АльфаСтрахования». По ее словам, в соответствии со ст. 928 Гражданского кодекса РФ не допускается страхование противоправных интересов, в данном случае умышленные действия страхователя застройщика, направленные на наступление страхового случая.

«У страховой компании просто не будет шансов отказать в выплате, когда у ее офиса будут стоять дольщики с плакатами»,— предупреждает Кузьмина. По ее мнению, оценить вероятность банкротства застройщика и доказать умышленное банкротство — задача нереальная, и классические методы анализа финансового состояния компании тут неприменимы. «Долевые проекты сильно зависят от получаемых кредитов,— продолжает Кузьмина.— Сегодня компания может показывать по финансовой отчетности стабильное и уверенное положение, но завтра отказ в выдаче кредита может привести к неисполнению обязательств — финансовое состояние застройщика трудно прогнозируемо».

Как в таком случае страховщики сотрудничают с застройщиками в области других рисков? Как рассказал «Деньгам» Андрей Языков, целый ряд сегментов страхования, включая и строительно-монтажные риски (СМР), основаны на оценке репутации клиента, а не на математической статистике. Впрочем, с этим не согласны страховщики, работающие в данном бизнесе. «Страхование ответственности застройщиков перед дольщиками по природе риска не имеет общих оснований со страхованием строительно-монтажных работ,— рассказывает Николай Галушин, первый заместитель председателя правления СОГАЗа.— При страховании СМР страхуется сам объект строительства и риски, связанные с процессом его строительства. А в случае со страхованием ответственности за исполнение обязательств по договору привлечения средств граждан страхуется риск финансовых обязательств. Возможностей для полноценной оценки этих рисков у страховщиков нет».

По словам Галушина, в соответствии с законом застройщики не обязаны представлять финансовую отчетность страховщику. Получается, что строительная компания собирает у населения средства и самостоятельно распоряжается ими. «А где гарантия, что в рамках одного холдинга эти деньги не пойдут на строительство другого объекта? При такой схеме трудно прогнозировать риски, просчитать сценарий наступления страхового случая. А перестраховать такие риски на российском и международном рынках невозможно»,— говорит он.

Закон дает застройщикам право воспользоваться банковской гарантией и не покупать в таком случае страховку. Однако строителям это обойдется дороже всего. Банки потребуют залог и плату за гарантию около 4% годовых. У страховщиков же продукт можно купить при тарифе 1,2%.

Войти в общество

Крупнейшие страховщики, с которыми удалось поговорить «Деньгам», пока не видят перспектив в данном виде страхования. Тем не менее в прошлом году Всероссийский союз страховщиков (ВСС) разработал проект стандартных правил страхования гражданской ответственности застройщиков. Ознакомившись с документом, Александр Хинштейн как руководитель рабочей группы «Единой России» по защите прав вкладчиков и дольщиков написал письмо главе ЦБ Эльвире Набиуллиной с просьбой не принимать разработанный ВСС проект, поскольку в случае его принятия только 30% дольщиков смогли бы рассчитывать на страховую выплату.

В частности, ущерб дольщику компенсировался бы только в том случае, если он докажет недобросовестность застройщика.

Поскольку крупные брендовые страховщики выразили нежелание участвовать в новом рынке, у застройщиков осталась единственная возможность защищать интересы дольщиков — при помощи ОВС.

«Решение вопроса о страховании ответственности застройщика через профессиональное сообщество, через ОВС, на мой взгляд, самое правильное,— полагает Андрей Языков.— Сами строители лучше всех смогут отфильтровать добросовестных застройщиков и достроить объект в случае банкротства кого-то из них. Однако есть и подводные камни: члены ОВС отвечают всем своим имуществом по дефолтам своих членов. Если они будут плохо анализировать объекты, им придется каждый раз скидываться, платить и платить. По этой причине многие строители не хотят вступать в ОВС».

Тем временем, по словам Языкова, вступившие в силу поправки, связанные с деятельностью застройщиков, способны дать мощный макроэкономический эффект. «Закон способствует снижению себестоимости квадратного метра, поскольку дает возможность замещать дорогой банковский кредит дешевыми средствами дольщиков»,— говорит Языков.

«Любой застройщик подтвердит, что для финансирования стройки он привлекает кредит в размере 35-45% себестоимости строительства. Причем ставка по такому кредиту составляет 18-24% годовых, а это очень дорого,— рассказывает он.— Если дольщики перестанут бояться рисков стройки, то застройщик сможет отказаться от дорогого банковского кредита, что даст снижение себестоимости на 5-8%. Уверен, что через год-другой, когда разберутся, все будут выражать слова благодарности авторам закона».

Как бы там ни было, Общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков уже создано. И как рассказал «Деньгам» директор общества Сергей Пахомов, сейчас в ОВС уже входит около 90 застройщиков со всей страны и еще 30 заявлений проходит процедуру рассмотрения. «Это и крупные строительные группы компаний, и небольшие застройщики, у которых один-два проекта в регионах»,— говорит он.

От вопроса, каким будет объем средств под управлением ОВС, Пахомов дипломатично уходит, но известно, что только вступительных взносов общество собрало 60 млн руб. (500 тыс. руб. с участника). При этом, по словам Пахомова, уже поданные заявки на страхование составляют портфель 1,4 млн кв. м, и ОВС ведет переговоры о перестраховании части портфеля в Страховой компании АИЖК. «Базовые тарифы ОВС составляют 1,2% стоимости договора долевого участия, если страхуется отдельный договор, и 1,65% — при страховании всего объекта. В Московском регионе тарифы по отдельному дольщику варьируются от 0,7% до 1,2-1,3% для компаний, строящих группы домов»,— рассказывает Пахомов.

Таким образом, региональным застройщикам иметь дело с ОВС невыгодно. Поскольку члены ОВС отвечают по дефолтам коллег по цеху всем своим имуществом, случись что у москвичей — от регионального застройщика ничего не останется. Да и столичные игроки тоже не торопятся вступать в ОВС.

Сам Пахомов утверждает, что рынок долевого строительства Московского региона насчитывает примерно 350 участников. Это значит, что в ОВС не вошли две трети застройщиков.

Среди них, в частности, можно назвать группу «Су-155», которая занимает, по разным оценкам, около 25-30% рынка столичной недвижимости. При этом в ОВС входит «дочка» другой крупной группы — ООО «Мортон-РСО». В начале февраля в рамках исполнительного производства по иску «Су-155» к «Мортону» на 217 млн руб. было вынесено постановление об аресте свыше 25 млн руб. на счетах ООО «Мортон-РСО». В такой ситуации «Су-155» вступать в ОВС нельзя, поэтому там говорят, что застраховали ответственность в страховой компании, название которой, однако, не раскрывают.

Заткнуть за полис

Несмотря на отказ крупных страховщиков участвовать в рисках дольщиков, у ОВС на рынке все же есть конкуренты.

В конце февраля Росреестр зарегистрировал первые договоры долевого участия со страховкой Страховой инвестиционной компании («Стинко») у двух региональных застройщиков — в Барнауле и Бердске. «Мелкие страховые компании берутся за страхование этого сегмента, переоценивая свои резервы и надеясь, что не придется осуществлять никаких выплат»,— считает Наталья Карпова, исполнительный вице-президент группы «Ренессанс Страхование».

Получается, что дольщики будут защищены только в том случае, если сделают очень правильный выбор. «Если дольщик покупает квартиру у застройщика, который является членом ОВС и проект которого мы страхуем, он является выгодоприобретателем по нашему договору страхования. И в случае, если по каким-то обстоятельствам дольщик в оговоренный срок не получит квартиру — застройщик ли обанкротится по решению суда, или судом будет наложено взыскание на предмет залога,— то без всяких оговорок ОВС возвращает дольщику деньги, выплаченные им за квартиру. Вложил 3 млн руб.— произошел страховой случай — ОВС выплатит 3 млн руб. Дольщику не надо будет ходить на демонстрации, голодать и биться с ОМОНом перед зданием администрации»,— обещает Сергей Пахомов.

Юристы положительно оценивают перспективы дольщиков. «Их права действительно лучше защищены, чем до принятия поправок,— заявил «Деньгам» Артем Сидоров, адвокат московской областной коллегии адвокатов «Правовая защита».— В договоре страхования четко указано, что является страховым случаем — решение суда об обращении взыскания на предмет залога (многоквартирный дом) или решение арбитражного суда об открытии конкурсного производства».

Причем, по словам Сидорова, договор страхования должен обеспечивать право дольщика на получение страховой выплаты в течение двух лет по истечении срока передачи ему жилого помещения. Ранее такая схема страхования в добровольном порядке фактически не работала.

Однако не все так радужно. «Основная проблема этого закона заключается в том, что он стимулирует застройщиков привлекать средства граждан не в рамках договоров долевого участия, а по иным схемам,— продолжает Сидоров.— Сейчас многие застройщики переходят на привлечение средств через жилищно-строительные кооперативы (ЖСК), а ЖСК позволяет не использовать страхование и переложить большую часть ответственности на дольщиков».

Таким образом, страховые поправки к ФЗ N214 в своем нынешнем виде рискуют повторить судьбу самого закона. 214-ФЗ, принятый в 2004 году, должен был защитить дольщиков от двойных продаж, а в результате подавляющее большинство застройщиков стали работать по схемам вне рамок этого закона. Впрочем, адвокат утверждает, что ситуацию можно исправить принятием одной поправки, указав, что застройщиком дома является ЖСК.

10.03.14 Коммерсант kommersant.ru