За гарантии заплатят дольщики

Законопроект об обязательном страховании ответственности застройщиков вызвал недоумение у страховщиков.

Андрей Евпланов
«Российская Бизнес-газета» №786 (4) от 1 февраля 2011 г.

В минувшем году были внесены существенные поправки в закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Эти поправки обязали строительные компании перейти на единственно возможную форму привлечения денежных средств граждан — договор долевого участия в строительстве, подлежащий государственной регистрации. Но депутатам, видимо, показалось, что этого недостаточно для защиты интересов дольщиков. Член Комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков внес на рассмотрение депутатов еще одну поправку о введении обязательного страхования ответственности застройщиков за неисполнение своих обязательств по договорам участия в долевом строительстве.

Если поправка пройдет, то застройщик будет обязан застраховать свой риск в пользу выгодоприобретателя, коим является дольщик. При этом сумма страховой выплаты не должна быть меньше размера суммы денежных средств, внесенных участником долевого строительства.

Сегодня застройщик, по словам депутата, не обязан перед заключением договоров долевого участия в строительстве домов страховать риски предпринимательской деятельности, однако в договоры долевого участия по соглашению сторон может включаться положение о необходимости страхования рисков и форс-мажорных ситуаций.

По словам автора, поправка уже получила положительное заключение Комиссии Совета Федерации по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству и, возможно, будет рассмотрена в весеннюю сессию.

По мнению управляющего партнера компании «Национальное страховое и кредитное агентство» Юрия Гольдберга, поправка важная как для девелоперов, так и для самих застройщиков. Сегодня некоторые девелоперы при заключении договора о долевом строительстве учитывают необходимость страхования риска «недостроя», но происходит это, надо признать, редко. Принятие поправки поможет защитить дольщиков от возможных рисков. Однако у новой законодательной инициативы есть свои «подводные камни» — она невыгодна девелоперам: им придется нести дополнительные расходы. Также важно учесть сроки, поскольку зачастую из-за различных нарушений со стороны застройщика объект может разрушиться через несколько лет. Новшество будет работать, если страховать на срок более 10 лет.

Многие страховщики считают также, что поправка будет в большей степени невыгодна дольщикам: все расходы по страхованию в конечном счете застройщики свалят на их плечи.

По словам директора Центра страхования финансовых рисков компании РОСНО Виталия Уса, согласно статье 932 «Страхование ответственности по договору» ГК РФ, п. 1 страхование риска ответственности за нарушение договора допускается в случаях, предусмотренных законом. Соответственно, принятие закона, предусматривающего обязанность или возможность страхования девелоперами ответственности за нарушение договоров, заключаемых при возведении объектов жилой недвижимости, не будет формально противоречить положениям данной статьи ГК РФ. Другое дело, что договоры зачастую заключаются не только и не столько с юридическими лицами, которые являются девелоперами (в России данный термин имеет достаточно размытое значение, в общем же случае можно дать следующее определение: девелопер — под этим термином понимается предприниматель, бизнес которого заключается в получении прибыли от создания новых объектов недвижимости. Обычно девелоперу принадлежит идея строительного проекта, функционально девелопер сопровождает процесс строительства на всех этапах: он организует проектирование объекта недвижимости, выкуп или аренду земли под объект недвижимости или привлечение организации — собственника земельного участка, получение лицензии под строительство, подыскивает организацию-застойщика, а впоследствии и брокера для продажи объекта), а по большей части с организациями-застройщиками, которым на праве собственности или долгосрочной аренды принадлежит предназначенный для строительства земельный участок. И здесь кроется одна из проблем: организацией-застройщиком номинально может выступать субъект, никакого отношения к строительству не имеющий (например, это может быть бывший совхоз, фабрика или молочный комбинат), пожелавший отдать принадлежащий ему земельный участок под застройку. Строительные же компании будут наняты как подрядчики и субподрядчики. Другая проблема заключается в том, что зачастую в качестве организаций-застройщиков выступают или специально созданные под проект компании с незначительным сроком работы на рынке, минимальными финансовыми показателями и отсутствием реальных активов и ресурсов, или компании с непрозрачным финансовым положением и управленческой структурой. Встает резонный вопрос: ответственность какой организации согласно законопроекту будет застрахована из вышеперечисленных? И насколько договоры будут отвечать интересам дольщиков?

По мнению экспертов, законодателям первоначально следует уделить внимание нормам, которые четко определяли бы требования к организациям, реализующим строительные проекты, прежде всего в жилом секторе, устанавливали достаточные нормативы срока их деятельности, финансового положения, наличия активов и ресурсов, квалифицированных кадров, порядка подачи отчетности об осуществляемой деятельности по строительным проектам и т.п., а равно — требования и ограничения по стоимости земельных участков, введение разного рода ограничений и обременений, возможно, предельной нормы доходности по строительным проектам.