Госдума на пленарном заседании в пятницу приняла закон о страховании гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве.
Исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения по договору может обеспечиваться страхованием его гражданской ответственности двумя способами. Первый способ предусматривает участие застройщика в обществе взаимного страхования /ОВС/, имеющем соответствующую лицензию на осуществление взаимного страхования, созданном исключительно для осуществления данного вида страхования на основании договора страхования. Взаимное страхование гражданской ответственности застройщиков будет осуществляться единым ОВС, созданным застройщиками, привлекающими денежные средства дольщиков на основании договора участия в долевом строительстве. Количество членов ОВС застройщиков должно составлять не менее 30 юридических лиц.
Учредители ОВС застройщиков должны отвечать определенным требованиям. Во-первых, иметь опыт /не менее 3 лет/ строительства многоквартирных домов с привлечением денежных средств участников долевого строительства — физических и /или/ юридических лиц. Во-вторых, в отношении учредителя не должно быть возбуждено производство по делу о банкротстве. В-третьих, учредитель не может находиться в стадии ликвидации или реорганизации. В-четвертых, в отношении учредителя не должно быть вынесено требования о приостановлении деятельности в порядке, предусмотренном законодательством РФ. В-пятых, учредитель должен соответствовать установленным правительством РФ нормативам оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика. После ликвидации ОВС застройщиков его члены солидарно несут субсидиарную ответственность за исполнение обязательств общества по всем заключенным до его ликвидации договорам страхования.
Второй способ допускает заключение договора страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение /ненадлежащее исполнение/ обязательств по передаче жилого помещения по договору со страховой организацией, имеющей соответствующую лицензию на осуществление этого вида страхования в соответствии с законодательством РФ о страховании.
Страховым случаем является неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору, подтвержденное решением суда об обращении взыскания на предмет залога либо решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, а также выпиской из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований.
Минимальная страховая сумма по договору страхования рассчитывается исходя из цены договора, скорректированной с учетом прогнозируемой инфляции на срок передачи застройщиком дольщику жилого помещения по договору, но не менее суммы, рассчитанной исходя из общей площади жилого помещения, подлежащего передаче, и показателя средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья по субъектам РФ, который применяется для расчета размеров социальных выплат, которые предоставляются гражданам на приобретение или строительство жилых помещений за счет средств федерального бюджета.
Договором страхования может предусматриваться право страхователя уплачивать страховую премию в рассрочку в порядке, установленном правилами страхования. Обязанность по уплате страховой премии или ее части считается исполненной страхователем со дня поступления денежных средств на банковский счет или в кассу страховщика. В договоре страхования не может устанавливаться франшиза, т.е. часть причиненного дольщику вреда, не подлежащая возмещению по договору страхования.
Кроме того, исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения дольщику может обеспечиваться поручительством банка, отвечающим определенным требованиям. Во-первых, банк должен иметь лицензию на осуществление банковских операций, выданную Банком России, в которой указано право выдачи банковских гарантий. Во-вторых, осуществлять банковскую деятельность не менее 5 лет. В-третьих, иметь зарегистрированный уставный капитал в размере не менее 200 млн рублей. В-четвертых, собственные средства /капитал/ банка должны быть не менее 1 млрд рублей. В-пятых, банк обязан соблюдать обязательные нормативы на все отчетные даты в течение последних 6 месяцев. В-шестых, должно отсутствовать требование Банка России об осуществлении мероприятий по финансовому оздоровлению кредитной организации. Срок действия поручительства должен быть не менее чем на 2 года больше предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства дольщику. Сейчас такой срок может быть не менее 6 месяцев.
На госрегистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного с первым участником долевого строительства, застройщик должен будет представлять, наряду с другими документами, договор страхования своей гражданской ответственности или договор поручительства. При госрегистрации последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома и /или/ иного объекта недвижимости застройщик будет обязан представлять договор страхования своей гражданской ответственности, в случае, если такой договор заключен в отношении каждого участника долевого строительства. Договор поручительства или договор страхования гражданской ответственности также должен прикладываться застройщиком, привлекавшим средства дольщиков, к заявлению о продлении разрешения на строительство.
Законом уточняются вопросы, связанные с очередностью удовлетворения требований при банкротстве застройщика. В ходе конкурсного производства в третью очередь, после удовлетворения денежных требований граждан — участников строительства, будут подлежать удовлетворению требования банка, выдавшего поручительство застройщику. А требования банка, выдавшего поручительство застройщику, перешедшие к нему от участников строительства, являющихся юридическими лицами, подлежат удовлетворению в четвертую очередь. В случае привлечения застройщика к ответственности за нарушение закона о банкротстве страховщик, застраховавший его гражданскую ответственность, будет вправе предъявить требования к должнику в размере произведенных выплат.
Закон должен вступить в силу со дня его официального опубликования, за исключением положений, которые вступят в силу по истечении одного года после дня его официального опубликования. Таким образом, изменения в закон «О взаимном страховании» и Налоговый кодекс, вступят в силу момента опубликования закона. А изменения, вносимые в законы «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «О несостоятельности /банкротстве/», «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и Градостроительный кодекс — через год.
21.12.12 Бизнес-Тасс biztass.ru
Последние комментарии