Российские покупатели недвижимости почти так же беспечны, как и ее продавцы.
Институт страхования частной собственности в стране до сих пор остается неразвитым. В основном клиентами страховщиков становятся те, кто приобретает жилье за ипотечный кредит (их обязывают к этому банки-кредиторы), либо особо боязливые граждане. Потенциальный объем рынка страхования финансовых рисков в строительной отрасли Максим Гольдберг, исполнительный директор НСКА (создана в конце 2010 г.), оценивает в $2 млрд.
Компания НСКА продала 73 страховки с премией чуть больше 3 млн руб.: дольщикам обещают выплатить деньги в случае срыва сроков строительства, банкротства либо ликвидации строительной компании. Схема такая: если застройщик не укладывается в оговоренное в договоре долевого участия (ДДУ) время, клиент в течение трех месяцев пытается всеми возможными способами выбить из него деньги. Если не получается, обращается к страховщикам, и те начинают процесс возмещения средств. Пока что система работает «на прием» денег от дольщиков — и не слишком активно. Застройщики «не чувствуют давления ни со стороны покупателей, ни со стороны государства», жалуется Гольдберг.
«Росно» перестраховывает отдельные риски (собственное удержание «Росно» по титулу — $5 млн). К сожалению, у российского рынка нет перестраховочной емкости, крупные риски никто не берет, а иностранные компании в принципе не понимают, как в России можно заниматься страховым бизнесом.
Непуганые клиенты
Рынок недвижимости непрозрачен, но покупателей это не страшит: они снова, как и до кризиса, готовы заключать с застройщиками предварительные договоры, вступать в созданные девелоперами ЖСК и соглашаться на иные обходные схемы. Согласно оценке «НДВ-недвижимости», в Москве сейчас 36% новостроек продается по преддоговорам, 13% — как паи в ЖСК, 15% — по контрактам инвестирования, вексельным схемам, 27% — по ДДУ и лишь 9% — по договорам купли-продажи.
Один из опрошенных риэлторов в порыве откровенности признался, что не видит смысла страховать несоблюдение сроков строительства: «Срыв сроков стройки у нас обычное дело — на полгода задержки никто и внимания не обращает». Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-недвижимость», считает, что полную защиту покупателя «котлована» обеспечит только тот полис, в котором страховым случаем является «неполучение квартиры по любым причинам». Но тогда по цене он будет поистине золотым.
Сейчас страховой тариф по финансовым рискам дольщиков у «Росно», например, в среднем варьируется от 0,9 до 1,6% в год, годовая стоимость премии у НСКА — 1,5%. На рынке цена подобной страховки доходит до 6% в год. Но почти всегда, признаются по секрету опрошенные «Ведомостями» эксперты, клиент платит деньги, только чтобы успокоить собственные нервы: страховщики обычно прописывают в договорах так называемые «невыплатные» условия, фактически сводя на нет свои перед ними обязательства. Наступление страхового случая оказывается столь же маловероятным, как наводнение в Сахаре.
«Росно» вела переговоры с рядом застройщиков, но страховой случай описан так, что получить деньги со страховщика представляется весьма проблематичным, найдется множество «но», — рассказала Мария Литинецкая, гендиректор «Миэль-новостроек».
Кризисный маркетинг
Девелоперы проявили креативность и пошли по страховым компаниям, чтобы предложить покупателям застраховать риски приобретения квартир в непостроенных домах в кризисные годы, рассказывает Дмитрий Отяковский, коммерческий директор ГК «Пионер». «Пионер», говорит он, не стал исключением: «Мы обратились к первой пятерке-семерке [страховых] компаний и нашли общий язык с «Росно». Искали именно сильный бренд — чтобы придать веса проектам.
Застройщик предлагал клиентам добровольно покупать полисы у «Росно»: «Некоторые с удовольствием приобретали, но массового характера эта услуга не получила». Страховка от неоформления прав собственности в жилом комплексе «Life-Лазаревское» (средняя цена — 110 000 руб. за 1 кв. м) стоила в год 0,4%. По «Life-Волжскому» Отяковский обещает предложить страховой продукт к сентябрю. Он сомневается, что кто-то из страховщиков пойдет на то, чтобы отвечать перед покупателями за несоблюдение сроков строительства девелоперами, либо согласится страховать финансовые риски застройщиков, — скорее всего рынку и дальше будут предлагаться «поверхностные» страховые продукты.
«Мы не входим в проекты, которые предполагают финансовые проблемы», — говорит Виталий Ус, директор центра страхования финансовых рисков СК «Росно». А проблемной недвижимости на рынке много. «Бывает, что человек по 5-6 квартир смотрит и не может найти подходящую по «чистоте», — говорит он. Гольдберг рассказал, что их компания провела экспертизу 25 новостроек и «больше половины аккредитации не прошли».
В Московском регионе немало замороженных строек, поэтому страховка от недостроя или банкротства действительно может быть хорошим маркетинговым ходом девелоперов, считает Мария Литинецкая. Сейчас, по ее словам, это чистый маркетинг: «Я не думаю, что такая страховка действительно сработает». Хотя риэлтор не отрицает, что смысл в услуге есть — при надлежащем оформлении полиса. «Миэль-новостройки» уже давно рассматривают варианты подписания подобных соглашений с девелоперами. От заключения договоров Литинецкую удерживают непопулярность данной услуги («многие [клиенты] не видят в ней смысла») и большой страховой взнос, тогда как «для покупателей квартиры экономкласса очень важен бюджет покупки».
«Инком-недвижимость» также не видит перспектив в продвижении страховых услуг на рынке недвижимости: они повышают стоимость квартиры в среднем на 1-2%, передала мнение руководства компании пресс-служба.
Если риэлтор предлагает покупателю самому заплатить страховую премию, тот обычно отказывается, уверяет Александр Хрусталев, гендиректор «НДВ-недвижимости». По его наблюдениям, в 95% случаях. Поэтому его компания, решив продвигать страхование (от «Росно») на строящемся жилом комплексе в Царицыне, включила его стоимость в риэлторскую комиссию. За полгода, пока длилась акция «страховка в подарок», ею воспользовалось 1500 человек. «Сотрудничество с “Росно” способствовало увеличению продаж [в “Царицыно”] как минимум на 25%», — не скромничает Олеся Бухтоярова, директор агентства СК «Росно». Сейчас компании договариваются о его возобновлении, уже по другим корпусам.
Хорошо, но непонятно
Наталья Саакянц, коммерческий директор департамента жилой недвижимости «Система-галс»:
— Обманутых дольщиков, к сожалению, много. Поэтому страхование предварительных договоров купли-продажи и соблюдения сроков строительства (даже если оно ведется по ДДУ) имеет свои плюсы. Для застройщиков это могло бы стать дополнительным стимулом соблюдать обязательства перед клиентами. Но схема взаимодействия страховщиков и строителей не совсем понятна, никакими правовыми актами она не определена. Бизнес российских стройкомпаний непрозрачен, вряд ли они захотят раскрывать его детали «посторонним» в лице страховых компаний. Поэтому у девелоперов эта услуга не вызывает большого интереса.
К тому же страховщики скорее всего предпочтут работать с крупными компаниями, у которых риск недостроя минимален. Люди больше рискуют, покупая объект на стадии котлована у мелких, неизвестных компаний, но последние вряд ли будут желанными клиентами страховщиков.
Для дольщика сегодняшние большие выплаты по страховке могут перечеркнуть ее завтрашние потенциальные выгоды.
04.07.2011 Ведомости
Сегодня на рынке Москвы большинство квартир покупают с использованием ипотечных схем. Банки обязуют страховать титул, имущество и жизнь заемщика. В среднем за все эти виды страхования человек платит 1% от суммы кредита в год. И платит только потому, что это обязательное условие банка. Добровольно никто свои деньги страховщикам отдавать не будет.
Правильно! Если бы банк не обязывал, то и титул и жизнь заемщика никто бы не страховал. У нас на ипотеку ставки бешеные. Люди думают, как бы ежемесячный платеж потянуть. А тут еще какое-то страхование! Пусть банки снизят ипотеку до 3-4%, тогда, возможно, 1% будут за страховку платить.
Не просто так такие страховые компании, как РОСНО, в договоре страхования прописывают все исключения по выплатам, фактически сводя на нет свои обязательства перед страхователями. Даже они не доверяют девелоперам и опасаются наступления страхового случая. Никто и не страхует дополнительные риски, потому что выплату по ним никогда не получат.