Юридическую чистоту в России никто не гарантирует.
Титульное страхование недвижимости, или страхование права собственности на объект, обеспечивает страховую защиту на случай, если сделку купли-продажи признают незаконной. Директор департамента рисков компании «НСКА» Борис Шаронов рассказал «Газете.Ru», почему покупку квартиры почти всегда можно оспорить и как получить возмещение от страховой компании, если вы потеряли право собственности на объект по решению суда.
Компания «НСКА» занимается страхованием рисков участников долевого строительства. Борис Шаронов принимал активное участие в разработке программы титульного страхования в 1990-х годах. В 1994 году им был выдан первый полис страхования риска утраты права собственности на недвижимость.
— Борис, много ли договоров титульного страхования сейчас заключается?
— Основная масса договоров титульного страхования заключается в рамках комплексного ипотечного страхования, которое включает страхование жизни и здоровья заемщика, страхование квартиры как предмета залога и страхование титула. На вторичном рынке порядка 5-7% сделок заключаются с использованием ипотеки. Если говорить о количестве заключаемых договоров помимо ипотеки, то оно еще на порядок меньше. Причин несколько: это и недостаточная информированность потребителей и участников рынка о существовании такого страхования, и опасения риэлторов отпугнуть клиентов, разъясняя им возможные риски, и невысокий общий уровень страховой грамотности.
— Что является «страховым случаем» при покупке квартиры и как часто такие страховые случаи происходят?
— Страховым случаем в титульном страховании является вступившее в силу решение суда, на основании которого страхователь – добросовестный приобретатель теряет право собственности на свое недвижимое имущество. По нашим оценкам, страховыми признаются порядка 1-1,3% от всех сделок на рынке вторичного жилья. Интересно, но большинство банков не требует титульного страхования, если предмета залога – бывшая новостройка, право собственности на которую получено по договору о долевом участии или по предварительному договору. Они считают, что риска в этом случае нет, так как история квартиры небольшая. Однако прошлым летом в подмосковном г. Железнодорожный застройщик в процессе строительства расплачивался с подрядчиком квартирами – и 9 семей, с которыми были заключены договоры долевого участия на те же квартиры, утратили право собственности по решению суда, причем уже после вселения и регистрации своих прав по иску подрядчика.
— Какая информация необходима для оценки рисков приобретения недвижимости на вторичном рынке?
— Как говорят адвокаты, практически каждую сделку можно оспорить. Вторичный рынок недвижимости так устроен, что даже сам собственник не может получить полной и достоверной информации о своем недвижимом имуществе – ни из департаментов, ни из регистрирующих органов, ни из ЖЭКа. Расширенная архивная выписка не дается, нет документов, регламентирующих выдачу такой информации. В ЖЭКе спрашивают: «Зачем Вам это нужно? Для сделки? Тогда Вам достаточно только информации на день сделки». Хотя риски утраты права собственности лежат как раз в истории квартиры. История квартиры необходима для оценки риска.
У риэлторов есть такая неофициальная возможность – у них есть связи в правоохранительных, регистрирующих органах, они могут добыть информацию по переходам прав на квартиру и историю прописанных в ней граждан. Кроме информации о проживающих в квартире с самого начала ее существования, для оценки рисков важны сведения о собственниках, не прописанных в квартире, о переходах прав собственности на объект.
Такая информация есть в базе данных регистрирующих органов, но они предоставляют ее только по официальным запросам компетентных органов, мотивируя это тем, что черные риэлторы, либо мошенники могут злоупотребить такой информацией. Хотя они как раз без проблем достают такую информацию, а вот собственник оказывается не защищен.
До сих пор нет закона о риэлторской деятельности, страхование ответственности риэлторов не работает, так как риэлтор не является стороной сделки, а лишь юридическим лицом, которое предоставляет консалтинговые услуги и отвечает в соответствии с гражданским кодексом в пределах стоимости оказываемых услуг. Однако прецедентов таких случаев нет. Тем не менее, у риэлторов больше возможности получать информацию и по субъективным факторам, влияющим на риски, – они общаются с продавцами, соседями, знают мотивы участников сделок, что они будут делать потом. Поэтому страховщики при страховании титула предпочитают сотрудничать с риэлторами и оценивать риски на основе предоставленной ими информации.
— Какие страховые случаи чаще всего встречаются при покупке квартир на вторичном рынке?
-Я бы выделил несколько типов страховых случаев. Первый –это случаи мошенничества. Они довольно распространены, но их трудно доказать. К сожалению, есть примеры участия в «нечистых» сделках нотариусов, судей, работников правоохранительных органов.
Участковые, паспортные столы знают обо всех неблагополучных семьях, одиноких пожилых людях и при наличии злого умысла могут воспользоваться этой информацией.
В результате в оборот вторичного рынка попадают квартиры с правовыми дефектами, которые при последующих сделках могут привести к утрате права собственности конечным приобретателем такой квартиры.
Второй – страховые случаи от недостатка информации о предыдущих сделках. У нас отсутствует централизованная система регистрации, ЗАГСов.
Человек может зарегистрировать брак где угодно, а получить достоверную информацию, состоял ли он в браке на момент сделки, – невозможно.
Тем более если речь идет о предыдущих сделках. Аналогичные риски возникают при наследовании наследниками второй, третьей и последующих очередей – установить возможный круг наследников не представляется возможным.
У нас был такой случай. Человек попал в тюрьму, и участковый пришел в паспортный стол за копией первой формы (аналог паспорта, хранящийся в архиве). Участковый, вместо того чтобы снять копию, берет оригинал формы и забывает вернуть. В результате, сведения о том, что человек проживал в этой квартире, теряются. Потом квартиру, в которой он жил, приватизировали прописанные в ней родственники и решили продавать.
Со слов родственников, «он затерялся где-то на просторах страны и уже много лет от него не было известий». Риэлторы из разговоров с соседями выяснили, что он проживал в квартире и, значит, имеет право на приватизацию.
Его права нарушены, и он может оспорить приватизацию и законность дальнейшего распоряжения квартирой. Можно, конечно, его найти и попросить написать отказ от своих прав. Однако это значит только то, что с этого момента включается срок исковой давности, который составляет сейчас три года. В эти три года он может даже при наличии такого отказа подать исковое заявление в суд, сославшись на то, что обстоятельства изменились. Мы тогда отказались страховать эту сделку, а риэлторы все же продали квартиру, приняв решение не разыскивать бывшего жильца, т.к. все равно это не избавляет от риска, а возможно только спровоцирует претензии с его стороны.
Третий – случаи от нашего разгильдяйства и безответственности. Еще один случай из нашей практики. Человек, купивший квартиру в 1994 году, пропал без вести через год. Родственники своевременно не признали его без вести отсутствующим и умершим, как это предусмотрено законом. Через много лет его дочь продает квартиру по завещанию, составленному в 2003 году, предоставив нотариусу вместе с завещанием свидетельство о смерти отца. Факт его пропажи она скрыла и от риэлторов, и от покупателя. Цена квартиры – 1 млн долларов.
Наш клиент купил квартиру, застраховал титул, а через некоторое время к нему приходит участковый и говорит, что в суде лежит дело о том, что завещание и свидетельство были подделаны.
Мы начинаем проверять и, действительно, оказывается так. Как позже выяснилось, после пропажи отца (родственники уверены, что его давно нет в живых) его жена (мачеха дочери) подавала заявление в милицию, но до конца признание умершим не оформила, т.к. сама умерла примерно через год. Дочь проживала по другому адресу, однако периодически пользовалась квартирой, оплачивала коммунальные услуги и квартплату. Затем захотела срочно квартиру продать.
Осуществить продажу по поддельным документам помог знакомый маклер, т.к. официальное оформление всех документов занимает в таких ситуациях очень много времени, а других явных претендентов на квартиру не было. Как только участковому стало известно, что у квартиры появился другой хозяин (соседка вызывала его по поводу шума в процессе ремонта), через пару месяцев некие люди инициировали разбирательство по факту фальсификации наследства. Потом был подан иск на признание сделки недействительной от имени сводной сестры наследницы, которая проживала все это время в Ташкенте. В данной истории только вмешательство адвоката страховой компании уберегло клиента от потери квартиры. Суд длился более полутора лет и, в результате, квартира осталась за нашим страхователем. В случае неблагополучного исхода, ему пришлось бы подыскивать другую и покупать ее на деньги, выплаченные страховой компанией.
— На что сейчас стоит обращать внимание покупателю недвижимости при покупке такого полиса? Какие пункты могут трактоваться неоднозначно? При каких условиях страховая компания может отказать в выплате возмещения?
-Титульное страхование на сегодня – единственный и наиболее полный способ защиты имущественных интересов собственника, добросовестного приобретателя. Когда в 1994 году начиналось титульное страхование в России, первые правила страхования разрабатывались с учетом пожеланий риэлторов, стремящихся максимально защитить своих клиентов. Однако есть компании, у которых продукт с тем же названием имеет значительно меньшее страховое покрытие.
Поэтому в первую очередь нужно смотреть, чтобы в договоре было указано, что страховым случаем является произошедшая в результате решения суда потеря прав собственности на объект по любым, независящим от собственника причинам. Некоторые компании просто перечисляют несколько таких причин, если же ваш страховой случай не попадает в этот список – выплат не будет. Некоторые вообще страхуют только последнюю сделку, стороной которой являлся страхователь.
Во-вторых, правилами должно быть предусмотрено, что, по какой цене бы ни была заключена сделка, страховая сумма должна покрывать рыночную стоимость квартиры. Если объект находится в собственности менее 3-х лет, чтобы не платить налоги некоторые собственники существенно занижают стоимость квартиры. В результате, если страховая компания определяет ущерб на основании цены, указанной в договоре, а не рыночной стоимости на момент страхового случая, то больше, чем цена по договору, она не заплатит.
В любом случае полезно иметь расписку от продавца на фактически полученные деньги. Суды, как правило, расписки принимают в качестве доказательств. Такие расписки, естественно, не афишируются, но при наступлении страхового случая могут оказаться полезными.
В третьих, нужно смотреть, как осуществляется выплата. Выплата должна производиться в размере рыночной стоимости квартиры в пределах страховой суммы. К страховой компании переходит право суброгации (право требовать компенсацию с лица, ответственного за ущерб, причиненный страхователю, – «Газета.Ru»), реализуя которое, она может получить возмещение от виновной стороны. Некоторые компании перекладывают это на плечи страхователя и выплачивают ему сумму за вычетом сумм, подлежащих возврату от третьих лиц по решению суда. А получать деньги с третьей стороны можно очень долго, особенно, если у нее их нет.
Помимо этого, нужно обращать внимание на саму компанию – ее лицензию, сколько времени она работает на рынке, перестраховывает ли свои риски. Если страховая компания согласна изменить договор в сторону увеличения страхового покрытия и взять дополнительные риски, либо расширить страховое покрытие, это не всегда правомерно. Такие изменения к правилам страхования недопустимы и требуют дополнительного лицензирования. Если его нет, компания не будет отвечать по этим рискам.
По сути, сейчас титульное страхование – единственный способ защититься от потери прав собственности на купленную квартиру. Однако необходимо внимательно и ответственно относиться к выбору компании и качеству страхового продукта, чтобы гарантированно и в полном объеме получить страховое возмещение.
-Как Вы считаете, должно ли государство участвовать в страхование от потери права собственности? Каким образом? Возможно ли это?
-В некоторых европейских странах, например, при совершении сделок с недвижимостью взимается гербовый сбор, уплата которого обеспечивает титульному владельцу гарантию государства. Любой материальный ущерб, связанный с титульными рисками, покрывается за счет государства. В США действует система коммерческого страхования. Есть титульные компании, которые владеют полной информацией об объектах недвижимости. На основании информации, предоставляемой титульными компаниями, титульные страховые компании оценивают риски и страхуют собственника от всех возможных ущербов, связанных с историей объектов недвижимости. Такие компании занимаются только страхованием титула – в Америке страхуется порядка 95% сделок и страхование распространяется на весь срок владения.
У нас страхование титула без указания конкретного срока невозможно по причине отсутствия соответствующей законодательной базы.
Помимо этого, в США договоры титульного страхования носят комплексный характер. Например, человек купил виллу, ему не понравился бассейн, он нанял компанию, чтобы выкопать новый или как-то изменить этот. Когда компания копала, она наткнулась на муниципальный газопровод и повредила его. В данном случае титульная компания возмещает прямой ущерб на восстановление газопровода, ущерб третьим лицам от повреждения газопровода, ущерб от того, что вилла стала стоить меньше за счет того, что по участку проходит газопровод, и, наконец, моральный ущерб, что человек не получил бассейн, который хотел. Наша страховка покрывает только утрату права в размере рыночной стоимости объекта.
У нас государственная гарантия ограничивается ответственностью регистрирующего органа на 1 млн рублей, в том случае, если ущерб возник по вине (в результате ошибки) регистратора. Однако пока прецедентов не было. Тем более, функция регистратора чисто техническая – принял документы, зарегистрировал сделку и право, там и страховать нечего. В настоящее время рассматриваются законопроекты по введению обязательного нотариального удостоверения сделки, но на наш взгляд, это только приведет к удорожанию сделок.
— Борис, Вы стояли у истоков титульного страхования. С чего все начиналось?
-Инициатива исходила от риэлторского бизнеса, который тогда только зарождался. В компанию «Стандарт-Резерв» приехал американский специалист из Калифорнии, очень удивился, что у нас нет титульного страхования, и предложил нам его запускать. Однако,
когда он разобрался, в каком нормативно-правовом поле нам предстоит работать, он уехал, пообещав вернуться лет через 40. В результате мы сами разрабатывали страховой продукт.
В 1994 году был выдан первый полис страхования квартиры как имущества от риска потери прав собственности. В период с 1994 года по 1998 год было выдано порядка 2000 полисов. Затем был создан пул из шести крупных страховых компаний и были получены первые лицензии на титул как самостоятельный вид страхования. С этого момента началось его широкое распространение среди страховщиков. В принципе, за все эти годы сам продукт практически не изменился, зато снизилась его стоимость. По началу тарифы были довольно существенными, но постепенно страховой и перестраховочный рынок привык к незнакомому виду, появилась статистика, практика урегулирования, заработали законы конкуренции.
25.05.12 Газета.ру gazeta.ru
Последние комментарии