За нечистоплотность застройщиков предложено заплатить страховым компаниям и покупателям жилья.

Депутаты совместно с Минэкономразвития и Минрегионом предложили свой вариант решения проблемы обманутых дольщиков. Как стало известно «МН», разработан законопроект, фактически вводящий обязательное страхование ответственности застройщиков, привлекающих на стадии строительства деньги будущих собственников жилья. Страховщики скептически отнеслись к документу, а застройщики обещают поднять цены.

Массовые выступления обманутых дольщиков беспокоят власти не первый год. Только за последние шесть-семь месяцев прошли десятки акций. Вчера группа отчаявшихся соинвесторов, в том числе объектов Минобороны, объявила бессрочную голодовку. По данным Министерства регионального развития, сегодня в стране насчитывается около 75 тыс. обманутых дольщиков. А по оценке координатора движения «Однодольщики» Игоря Гульева, портфель неисполненных перед ними обязательств составляет 7–8 млн кв. м жилья. «То есть фактически за последние пять лет у нас в стране был обманут каждый десятый человек, вступивший в долевое строительство», — говорит Гульев.

Изменить ситуацию призван законопроект «О взаимном страховании гражданской ответственности лиц, привлекающих денежные средства для долевого строительства многоквартирных домов (застройщиков), за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств по договору участия в долевом строительстве» (имеется в распоряжении «МН»). Документ разработала депутатская рабочая группа по защите прав вкладчиков и дольщиков совместно с Минэкономразвития и Минрегионом.

Обязательное страхование ответственности документом формально не вводится. Однако те застройщики, что привлекают средства граждан, должны будут вступить в общество взаимного страхования (ОВС) и соответственно страховать свою ответственность на случай невыполнения обязательств. Контролировать застройщиков будут региональные органы, наделенные полномочиями надзора за долевым строительством, пояснил зампредседателя бюджетного комитета Госдумы Александр Коган. «Если компания не застрахована, то региональные надзорные органы будут иметь право выписывать штраф, останавливать стройку. И обязать застраховаться», — говорит депутат. Размер штрафных санкций пока обсуждается, предполагается, что сумма будет существенной.

Поначалу предполагалось, что ответственность должна страховаться на полную стоимость строящегося дома. «То есть если квартира стоит 20 млн руб., значит, и лимит ответственности по квартире будет 20 млн руб.», — объяснил Александр Коган. Однако, по его словам, участники рынка предложили ограничиться жильем эконом-класса с максимальной страховой суммой по каждой квартире в размере 5 млн руб. «Мы выявили, что в среднем в регионах стоимость трехкомнатной квартиры не превышает 5 млн руб. Это средний показатель по России без учета московского и питерского регионов», — уточнил депутат.

Сейчас предполагается, что стоимость страховки составит 4% от страховой суммы. Разработчики законопроекта исходили из того, что объем невыполненных обязательств к общему объему долевого строительства, по их подсчетам, составляет 4–6%. Если средств на покрытие страхового случая не хватит, все участники ОВС будут скидываться поровну, чтобы получить нужную сумму для возмещения убытков дольщиков.

Авторы документа уверяют, что цена страховки не повлияет на стоимость квартир. Александр Коган ссылается на высокую рентабельность строительства, которая, по его оценке, составляет 25–40%, и застройщики предлагают всевозможные скрытые скидки, чтобы привлечь клиента, поскольку «квартиры как пирожки сейчас не продаются».

Застройщики, однако, настроены иначе, они говорят, что поднимут стоимость квартир как раз на эти 4%. «При лимите ответственности в 5 млн руб. цена каждой квартиры поднимется на 200 тыс. руб., и это будет общий тренд рынка. Мы как конкурировали по ценам, так и будем, только с накруткой в 4%», — говорит президент финансово-строительной корпорации (ФСК) «Лидер» Владимир Воронин.

Примерно так же думает и координатор движения «Однодольщики» Игорь Гульев. По его мнению, цена на квартиру может подняться и вовсе на 10% и более. «Получается, каждый житель России должен будет платить на 10% больше только за то, что у нас не могут отрегулировать рынок. Это бред», — констатирует он. При этом, как отмечает Воронин, страхование ответственности в добровольном порядке стоит значительно дешевле. Кроме того, у него вызывает сомнение возможность ОВС расплатиться по рискам. «А если наступит кризис и все застройщики встанут? Фонд не расплатится, у него же нет других поступлений», — задается вопросом глава ФСК.

По мнению Гульева, основная проблема рынка сегодня состоит в отсутствии жесткой системы контроля над компаниями-застройщиками. В 2005 году вступил в действие закон об участии в долевом строительстве, который регулирует отношения застройщиков и покупателей. В частности, введена проектная декларация, которая должна содержать информацию о застройщике и строительном проекте. Однако принципиальных изменений в лучшую сторону на рынке недвижимости не произошло. Отмена в 2010 году лицензий для строительных фирм и попытки рынка заняться саморегулированием также не привели к позитивным переменам. Поправки в закон о банкротстве, которые дают основания дольщикам обратиться в суд, вступили в силу не так давно. «Но и эти поправки — борьба с последствиями болезни, а сама болезнь не лечится», — подчеркивает Гульев. Поэтому нередко бывает так, что компания с нулевыми активами и уставным капиталом в 8 тыс. руб. сможет собрать $50 млн на нулевом этапе строительства и дальше вывести их с помощью фирм-однодневок, приводит пример Гульев.

Движение «Однодольщики» разработало свою схему защиты интересов дольщиков. Они предлагают частным инвесторам передавать деньги не застройщику, а банку. И 70% стоимости квартиры замораживать до окончания строительства. И лишь 20–30% перечислять застройщику на старте реализации проекта. При этом застройщик должен иметь возможность под замороженные средства привлечь кредит в том же банке. Однако, по словам Гульева, этой идеей движение не сумело заинтересовать законодателей.

Страховщики так же, как и застройщики, отнеслись к законопроекту скептически. По мнению замглавы страховой компании «РЕСО-Гарантия» Игоря Иванова, компенсировать отсутствие соблюдение закона с помощью страхования — идея порочная. «Страховать на тот случай, что кто-то совершит правонарушение или аферу, нельзя. Мы хотели бы страховать на тот случай, если вдруг ураган пронесется и снесет с земли постройки, зальет дождем фундамент. Не представляю, кто будет страховать от того, что застройщики убегут куда-нибудь с деньгами». Страховщик также считает, что начинать надо с большей прозрачности действий застройщиков и укрепления законности.

02.12.11 Московские новости mn.ru

Большинство наших сограждан чаще рассчитывают на «авось».

При получении ипотеки каждый заемщик сталкивается с еще одной дополнительной статьей расходов — страхованием. Большинство наших сограждан рассчитывают на «авось», а потому страхование воспринимают как способ выкачать из них дополнительную сумму ни за что. Однако не стоит забывать о специфике ипотеки: это обязательство, которое человек берет на себя на 10–20 лет, причем речь идет не о паре тысяч рублей, а о суммах, составляющих несколько годовых доходов. Готовы ли вы полностью взять на себя такой объем риска, или все-таки имеет смысл переложить его на страховую компанию?

ОТ ПОЖАРОВ И НЕАККУРАТНЫХ СОСЕДЕЙ

В декабре прошлого года законодатели отменили обязательное страхование целого ряда рисков, сопутствующих ипотечному кредитованию, предоставив гражданам самим решать, насколько им необходима дополнительная защита.

Единственное, что закон сейчас требует страховать в обязательном порядке, — сам предмет залога, то есть ту квартиру или дом, который вы купили в кредит и оформили в залог банку. Существует целый ряд факторов, которые могут привести к повреждению или потере залоговой недвижимости, причем сам заемщик проконтролировать эти риски не в состоянии. Это стихийные бедствия (ураганы, землетрясения) или, например, халатность кого-то из жильцов, которая может привести к пожару или, скажем, взрыву бытового газа во всем доме. Большинство страховых компаний включают в этот список и кражи, грабежи, а также другие противоправные действия третьих лиц, в том числе и теракт.

Надо понимать, что если ипотечная квартира пострадает или вообще пропадет, это не освобождает заемщика от обязанности погасить кредит перед банком. Отказаться от погашения нельзя — банк потребует возместить долг за счет другого имущества и доходов заемщика и созаемщиков. Именно для таких случаев и предусмотрено обязательное страхование недвижимости: если случится несчастье, долг заемщика перед банком погасит страховая компания.

ЦЕНА ВОПРОСА

Тариф по страхованию предмета залога в ипотеке составляет сейчас 0,2–1%. Тариф зависит от вида жилья — комната это, квартира или дом; от его типа — каменное, деревянное или иное помещение; от наличия в нем отделки. Вносить страховые платежи необходимо раз в год до тех пор, пока ипотечный кредит не будет полностью погашен. По закону вы обязаны застраховать ипотечное жилье на сумму кредита и процентов по нему. Однако есть нюансы.

Страховать только сумму задолженности, конечно, экономнее. Каждый год, когда подходит срок платежа, банк сообщает в страховую компанию остаток задолженности заемщика, и, исходя из этой суммы, рассчитывается страховой взнос. То есть по мере того как вы погашаете кредит, снижается и размер страхового платежа. Например, вы приобрели жилье за 2 млн руб., оформили страховку на год и заплатили за нее 20 тыс. руб. Через год сумма кредита уменьшилась на 10% — до 1,8 млн руб., а страховой платеж — до 18 тыс. руб. Но если с квартирой случится серьезная неприятность, страховщик просто погасит за вас остаток долга перед банком. Остальные убытки компенсированы не будут.

Предусмотрительнее застраховать не просто размер долга перед банком, а полную стоимость квартиры. Это обойдется дороже, и к тому же страховой платеж по мере погашения кредита снижаться не будет. «Однако при таком варианте, если произойдет утрата или повреждение квартиры, страховка позволит заемщику не только расплатиться с банком, но у него еще останутся деньги, необходимые, например, на ремонт, — в размере разницы между стоимостью квартиры и остатком долга перед банком», — говорит руководитель центра розничного страхования «Страхового дома ВСК» Сергей Каменецкий.

ЧТО ДЕЛАТЬ ПРИ НАСТУПЛЕНИИ СТРАХОВОГО СЛУЧАЯ

При наступлении страхового случая необходимо сообщить о нем в страховую компанию в срок, который указан в договоре страхования. Нарушение установленного срока будет поводом для отказа выплаты страхового возмещения. Для подтверждения факта несчастного случая имеет смысл заручиться справками от МЧС, полиции, ДЕЗа.

Уведомлять страховую компанию о наступлении страхового случая нужно только в письменном виде: либо подав соответствующее заявление в офис и получив письменное подтверждение об этом, либо заказным письмом с уведомлением, либо телеграммой. Одновременно с этим вы должны уведомить свой банк — письмом, телеграммой, по телефону или по электронной почте.

СРАВНИВАЙТЕ СТАВКИ

И последнее, что стоит иметь в виду. Несмотря на то, что обязательным по закону является только страхование предмета залога, многие банки благосклоннее относятся к заемщикам, застраховавшим не только ипотечную квартиру, но и собственное здоровье и жизнь, а также риск утраты права собственности на приобретенную недвижимость (так называемое комплексное ипотечное страхование).

«Наличие комплексного страхования существенно снижает для банка риски невозврата кредита, если с заемщиком что-то произойдет», — поясняет директор Центра страхования финансовых рисков СК «РОСНО» Виталий Ус. Поэтому для таких клиентов банки могут установить более низкие ставки по кредиту. Причем разница в ставках может достигать 5% годовых. Если у вас нет возможности оформить добровольные виды страхования, внимательнее изучайте условия разных банков. Например, в «ВТБ24» для заемщиков, застраховавших только объект недвижимости, процентные ставки будут на 3% годовых выше. В «Райффайзенбанке» разница меньше — 0,3%. «Но в случае, если сумма кредита превышает 8 млн руб. для Москвы, 5 млн руб. для Санкт-Петербурга или 3 млн руб. для других российских регионов, или если возраст заемщика превышает 45 лет, то ставка без заключения комплексного страхования возрастет на 3,5%», — говорит член правления «Райффайзенбанка» Андрей Степаненко. Исключением является Сбербанк: здесь ставки по ипотеке одинаковы и для тех, кто оформил лишь обязательное страхование недвижимости, и для тех, кто застраховался по полной программе.

01.12.11 Комсомольская правда kp.ru