После отмены обязательного страхования жизни и права собственности при покупке квартиры по ипотеке многие граждане, чтобы не платить лишнего, от этих полисов отказались. Однако простой расчет показывает, что тем, кто заплатит за полную страховку, квартира обойдется дешевле.

В декабре прошлого года были утверждены поправки в постановление правительства «О случаях допустимости соглашений между кредитными и страховыми организациями». Согласно поправкам, банкам разрешили требовать от заемщиков по ипотеке страховать жилье только от повреждения. Жизнь и право собственности на приобретаемый в кредит объект недвижимости (титул) заемщик страхует на добровольных началах. Для банков это означало дополнительные риски, поэтому они установили повышенные процентные ставки для тех, кто отказывается покупать полную страховку. Исключение составляет Сбербанк — здесь стоимость кредита не зависит от наличия комплексного страхования. В прочих банках ипотечный кредит без полной страховки дороже как минимум на 3%, а иногда даже на 10% годовых. Такую разницу банкиры объясняют тем, что они не являются страховщиками и оценивать риски им сложнее.

Например, при покупке в кредит квартиры за 5 млн руб. с первоначальным взносом 30% стоимости объекта, сроком кредита 15 лет и ставкой 14% годовых ежемесячные выплаты по ипотеке составят 46 611 руб. Стоимость комплексного ипотечного страхования составляет с учетом параметров кредита чуть больше 1% его остаточной суммы. Соответственно, в первый год за полную страховку заемщику придется отдать примерно 40 тыс. руб. Итого за год он уплатит 599 332 руб.

Как уже говорилось, если заемщик отказывается от комплексного страхования и страхует только имущество от повреждения, для него устанавливается увеличенная ставка по кредиту, например на 3% больше. В случае с квартирой за 5 млн ежемесячные платежи на обслуживание кредита вырастут до 53 865 руб., а сумма страховки за первый год снизится до 8190 руб. Таким образом, за 12 месяцев заемщик выплатит 654 570 руб.

Получается, что во втором случае заемщик переплатит как минимум 55 тыс. руб. только за первый год. Как правило, при покупке жилья в кредит страхуется не квартира, а остаток долга по ипотеке. А значит, с каждым годом, по мере погашения кредита, экономия будет возрастать. Притом что заемщик будет полностью застрахован. «На мой взгляд, для заемщика выгоднее застраховаться. Во-первых, в этом случае процентная ставка по кредиту существенно ниже, во-вторых, заемщик действительно страхует риски возможного наступления несчастных случаев. В частности, при наступлении страхового случая по риску утраты трудоспособности или смерти заемщика кредит погашается за счет денежных средств, выплачиваемых страховой компанией. При этом заложенное имущество остается в собственности заемщика или его наследников. Исходя из опыта банка, могу отметить, что чаще всего заемщики выбирают комплексное ипотечное страхование»,— говорит директор департамента розничного бизнеса Нордеа-банка Вячеслав Лясевич.

Как правило, при оформлении комплексного ипотечного страхования до 60% стоимости полиса приходится на страхование жизни и здоровья заемщика, а также риска утраты права собственности на объект. «За рубежом не существует такого понятия, как комплексное ипотечное страхование. Есть страхование имущества и страхование жизни, эти договоры заключаются разными компаниями в зависимости от их специализации — life и non-life»,— рассказывает генеральный директор СК АИЖК Нина Смирнова.

В мире есть две правовые модели защиты приобретателей недвижимости: североамериканская (США, Канада) и европейская. В первом случае страхуется сам факт совершения сделки. Предполагается, что в момент подписания договора купли-продажи покупатель и продавец осведомлены об истории объекта договора. Если при возникновении страхового случая объект по суду отходит человеку, чьи права были нарушены при продаже, текущий собственник получает денежную компенсацию от страховой компании. Более того, если к моменту наступления страхового случая цены на недвижимость выросли, страховая сумма будет пересмотрена с учетом текущей ситуации. Благодаря этому в США более 90% недвижимости страхуется на весь срок владения.

Европейская модель большую роль отводит государству. То есть государственные нотариусы около месяца занимаются проверкой юридической чистоты объекта договора, изучают все данные в учетных регистрах, прослеживают историю, к примеру, квартиры (переход от одного собственника к другому) и только после этого регистрируют сделку. Если затем происходит страховой случай, скажем, несовершеннолетний бывший жилец квартиры заявляет, что его права не учли при заключении сделки, государство выплачивает ему компенсацию. При этом сегодняшний собственник остается проживать в приобретенной им квартире.

В России количество сделок купли-продажи, которые обеспечены страхованием титула, крайне мало, притом что риск возникновения спорных ситуаций довольно высок. «При покупке недвижимости за наличные деньги только 1,5-2,5% сделок застраховано. Чаще всего страхуют типовые квартиры в среднем ценовом сегменте. При этом в целом оспаривается порядка 2,5-3,5% сделок и около 1,5% сделок расторгается. В прошлом году мы выплатили страховку по восьми случаям, сейчас у нас на рассмотрении десять сделок купли-продажи, в том числе по ипотечным кредитам»,— рассказывает директор центра страхования финансовых рисков компании РОСНО Виталий Ус. «При покупке квартиры с использованием ипотечного кредита порядка 40% сделок купли-продажи застраховано на предмет утраты права собственности. Однако стоит учитывать, что 50% всех ипотечных сделок относится к Сбербанку, который не требует данного страхования»,— добавляет он.

Эксперты полагают, что страховка от утраты права собственности необходима: даже если квартира покупается при помощи риэлтора, полностью быть уверенным в ее юридической чистоте нельзя. По оценкам участников рынка, проследить историю квартиры можно только на 70-80%. «Риск возникает при любом переоформлении прав. И чем больше цепочка сменившихся собственников объекта, тем больше потенциальных проблем. Даже если в последней сделке фигурирует безупречный пакет документов, проблема может таиться в истории квартиры, которую страховщик и пытается исследовать»,— отмечает директор управления развития партнерских продаж компании «Росгосстрах» Дмитрий Иванников. «Бывают случаи, когда квартиру перепродавали более десяти раз, и в ней было прописано около 20 человек, или, например, была рента или наследство по закону, которому не более трех месяцев. В этом случае стопроцентной гарантии дать нельзя. Именно в таких случаях мы рекомендуем страховать сделку»,— говорит глава совета директоров группы компаний МИЦ Андрей Рябинский.

При определении стоимости полиса страховая компания проводит собственную юридическую экспертизу на предмет рисков. Чем больше рисковых моментов выявится, тем, понятно, дороже будет полис. В среднем страхование риска утраты права собственности обходится в 0,4-0,5% стоимости квартиры в год. В самых сложных ситуациях цена полиса может вырасти до 1%. Если страховая компания отказала в страховании объекта сделки, это сигнал для покупателя — возможно, лучше вообще отказаться от его приобретения.

Сумма, которая будет выплачена покупателю квартиры при наступлении страхового случая, обычно равна стоимости квартиры и фиксируется в момент подписания договора. То есть, если цены на недвижимость вырастут, пострадавший получит меньшую сумму и не сможет купить аналогичный объект. Чтобы избежать этого, страховщики советуют при перезаключении договора менять страховую сумму в зависимости от уровня цен.

У покупки квартиры через ипотеку есть некоторые особенности. Так, в большинстве случаев страховка оформляется на сумму долга, а не на стоимость квартиры. И при возникновении страхового случая страховая сумма будет выплачена банку. Стоит учитывать и еще один нюанс. При оформлении страховки по риску утраты права собственности надо уточнять у банка, в течение какого времени ее предстоит оплачивать. В некоторых случаях банк потребует заключения договора страхования титула на весь срок кредитования, а не на три года (срок исковой давности по сделкам с недвижимостью).

Самый частый случай оспаривания сделки — не учтены интересы наследников или несовершеннолетних лиц. «У нас была история, когда во время приватизации в 1993 году мама не включила несовершеннолетнюю дочь в приватизацию. Наш клиент приобрел квартиру в 2008 году. Дочь первоначальной собственницы квартиры, достигнув совершеннолетия, заявила о своих правах на часть квартиры. Суд удовлетворил ее требование, и сделку признали недействительной»,— рассказывает Наталья Карпова, исполнительный вице-президент группы «Ренессанс страхование». Также распространенными случаями, которые покрываются страховкой, являются мошенничество и ошибки при оформлении документов.

Юлия Погорелова.
31.10.11 Коммерсант kommersant.ru

Банки повышают ставки по ипотечным кредитам для клиентов, отказавшихся от страхования жизни и титула. Такие меры стали ответом на постановление правительства, запретившее кредитным организациям требовать от заемщиков иных видов страхования, кроме страхования залога. Федеральная антимонопольная служба не против общего повышения ставок, однако будет разбираться с частными случаями, если разница в ставках превысит 3,5 процентного пункта.

Подавляющее большинство игроков рынка ипотечного кредитования увеличили ставку по кредиту для заемщиков, отказавшихся от страхования жизни и титульного страхования, говорится в исследовании риэлторской компании Penny Lane Realty. Компания исследовала тарифы 11 банков, занимающих более 80% рынка ипотечного кредитования и совокупный портфель которых составляет около 1,1 трлн руб. При этом надбавка к ставке кредитования сильно варьируется. Если в Сбербанке она отсутствует вовсе, то в банке «Интеза» разница составляет 10 процентных пунктов (п. п.). В среднем банки завышают ставки на 3,5 п. п., притом что в среднем стоимость страхования жизни и титула составляет около 2% от стоимости кредита. По словам топ-менеджера одного из крупных банков, получив запрет на дополнительные виды страхования, подавляющее большинство банков установили заградительные тарифы по кредитам, содержащим лишь обязательное страхование залога. Газпромбанк при нежелании клиента страховать жизнь и трудоспособность увеличивает ставку на 1 п. п., однако без титульного страхования взять ипотеку в банке нельзя вовсе, указывается в исследовании.

Против навязывания клиентам обязательного комплексного страхования жизни, трудоспособности и титула при выдаче ипотечных кредитов ранее выступали Федеральная антимонопольная служба (ФАС) и Роспотребнадзор. В январе 2008 года ведомство Геннадия Онищенко поддержал Высший арбитражный суд, отказав в передаче в президиум для пересмотра дела о претензиях Роспотребнадзора к ОАО «Амурское ипотечное агентство». Таким образом, тогда суд впервые подтвердил, что кредитная организация не вправе требовать от клиентов наличия страхования жизни и трудоспособности. Точку в декабре прошлого года поставило правительство, утвердившее поправки к постановлению «О случаях допустимости соглашений между кредитными и страховыми организациями». Документ ограничил перечень обязательных видов страхования при выдаче кредита только страхованием имущественных рисков по залогу. После этого банки утратили право требовать каких-либо других видов страхования, дополнив продуктовую линейку кредитом без таких страховок.

«Для компенсации рисков банка при отсутствии страховки достаточно повысить ставку на 1,5-2 п. п.»,— оценивает директор департамента розничных продаж Промсвязьбанка Егор Шкерин. По его словам, повышение ставок сверх этого выглядит искусственным. В банке «Интеза» заявили, что тарифы сложились исторически при выходе на ипотечный рынок, когда банк не мог диверсифицировать риски по клиентам, однако в ближайшее время разница будет снижена. Заместитель руководителя блока «Розничный бизнес» Альфа-банка Илья Зибарев поясняет, что стоимость комплексной страховки составляет 1% от суммы кредита, причем две трети от этой ставки составляет страхование жизни и титула. «Но так как мы не страховая компания и оценить риски нам сложнее, при отсутствии страховки тариф выше на 3%»,— отмечает господин Зибарев.

Антимонопольная служба, разработавшая в прошлом году поправки, принятые правительством, не возражает против увеличения банками ставок. По словам заместителя начальника управления контроля финансовых рынков ФАС Ольги Сергеевой, ранее ведомство изучило повышение тарифов по ипотечным кредитам при отсутствии страхования жизни и титула. «Служба пришла к выводу, что повышение ставок в случаях отказа клиента от страховки правомерно, так как повышает риски кредитной организации»,— продолжает она.

Вместе с тем в ФАС отмечают, что доля договоров страхования жизни, по которым производятся выплаты, от общего количества договоров страхования жизни составляет в среднем 0,36%. Поэтому повышение ставок не должно быть слишком ощутимым. Повышение ставок в пределах 3,5 п. п. признано службой допустимым. «Большая разница может стать предметом для более детального рассмотрения службой деятельности банка в случае обращения к нам»,— добавляет госпожа Сергеева.

12.08.2011 Коммерсант kommersant.ru

Центробанк ослабил требования по резервированию ипотечных кредитов с 10-процентным первоначальным взносом при условии страхования ответственности заемщика. Таким образом, банковский регулятор пытается стимулировать развитие страховой программы госкорпорации АИЖК, которая была запущена в прошлом году, но пока так и не продемонстрировала значительных успехов. Впрочем, банки по-прежнему скептически относятся к идее страхования финансовых рисков при ипотеке.

Вчера ЦБ опубликовал на официальном сайте проект поправок к 110-й инструкции «Об обязательных нормативах банков». Из нее следует, что ЦБ устанавливает повышенный коэффициент риска по ипотечным ссудам на сумму более 50 млн руб., первоначальный взнос по которым составляет от 10% до 20%. В этом случае банку придется оценивать эти активы с коэффициентом в 150%. Однако ЦБ сделал послабление, разрешив устанавливать коэффициент на уровне 100%, если первоначальный взнос по ипотеке больше 10%, но меньше 20%, при условии что эта разница застрахована у страховщика с международным рейтингом не менее «BB», или же не менее 50% риска выплаты передано перестраховщику, контрольный пакет которого принадлежит государству.

Размер коэффициентов риска по тем или иным активам банка влияет на достаточность его капитала (Н1), которая ограничивает активность банка в кредитовании. Снижение Н1 ниже минимального уровня (10% для крупных по капиталу банков, 11% для средних и мелких) может повлечь серьезные санкции ЦБ.

Таким образом, Банк России на нормативном уровне одобрил предложенную Агентством по ипотечному кредитованию (АИЖК) схему страхования финансовых рисков банка и заемщика при первоначальном взносе 10%. На данный момент подавляющее число банков предлагает ипотеку с взносом не менее 20%, однако страхование ответственности заемщика на случай невозможности погасить кредит позволяет снизить первоначальный взнос до 10%. По данным АИЖК, послабления ЦБ существенно расширят круг потенциальных заемщиков, сделав ипотеку более доступной: 10-процентный взнос могут себе позволить до 80% потенциальных заемщиков.

На момент создания в конце 2009 года страховая компания АИЖК вызывала серьезную критику со стороны Минфина и Росстрахнадзора: результатом этого стал отказ страховой «дочки» АИЖК от прямого страхования рисков. На первом этапе результаты деятельности государственной перестраховочной компании оказались очень скромными. Вместо запланированных 12,3 тыс. кредитов в прошлом году компания участвовала в страховании только 400. «На сегодняшний день СК АИЖК перестраховано более 700 ипотечных кредитов, общая сумма которых превышает 1 млрд руб.»,— говорит гендиректор СК АИЖК Нина Смирнова. Она уточнила, что инициатором данных поправок стало АИЖК. «На протяжении второго полугодия прошлого года мы активно взаимодействовали с Банком России. Ранее мы предлагали распространить данные условия на все ипотечные кредиты с низким первоначальным взносом, так как они априори более рискованные. Пока это условие действует только для крупных кредитов, но мы тем не менее считаем, что первый шаг уже сделан»,— добавила она. В ЦБ «Ъ» сообщили, что страхование финансовых рисков заемщиков при ипотеке — разумный инструмент, что и отражено в новой редакции инструкции. Стоимость страховки в среднем 1,5-2% от суммы кредита на весь срок жизни кредита.

Послабления ЦБ помогут развитию этого вида страхования, считает директор департамента имущественного страхования физических лиц компании «АльфаСтрахование» Ирина Карнаева. «Пока программа идет очень слабо, коммерческие банки не проявляют особой заинтересованности в этом продукте, но теперь у них появится стимул»,— заключает она. Но хотя ЦБ и старается стимулировать банки, сами они скептически смотрят на подобное страхование, указывает директор розничного департамента Абсолют-банка Александр Будник. «Это страхование преподносится как покрытие рисков банка на случай непогашения ссуды, однако мне кажется, что банки, извлекшие уроки из финансового кризиса, в ближайшие годы не будут готовы учитывать эту страховку как снижение своих рисков»,— считает эксперт.

07.04.2011 Коммерсант

ФАС сочла, что ипотечным заемщикам навязывали страховку по определенным рискам.

ФАС оштрафовала Банк Москвы на почти 70,5 млн рублей за сговор со страховщиками. По данному делу проходили также страховые компании МСК, РОСНО, «Ингосстрах», «Ренессанс страхование», «АльфаСтрахование», ВСК, «Росгосстрах». В их действиях еще в декабре 2010 года был выявлен факт нарушения п.5 ч.1 ст. 11 Закона о защите конкуренции», сообщает Московское УФАС.

По данным антимонопольщиков, Банк Москвы заставлял ипотечных заемщиков до предоставления кредита помимо страхования предмета ипотеки застраховать риск утраты жизни, а также временной и постоянной потери трудоспособности заемщика и риск утраты права собственности на недвижимость. «При этом отказаться от страховки не представлялось возможным», — отмечают в УФАС.

Антимонопольная служба сочла, что участники сговора навязывали потребителям невыгодные для них условия договора. На декабрьское предписание компании не отреагировали. «Нарушителям было выдано предписание о раскрытии на своем официальном сайте информации о возможности отказа от необязательных по закону страховок. Однако предписание не было исполнено», — отмечают в ФАС.

Штраф Банку Москвы составил 70 479 923 рубля.

05.04.2011 bfm.ru

Комиссия Сбербанка за продажу страховок заемщикам вдвое ниже, чем у конкурентов. Банк мог бы зарабатывать больше, но решил удешевить полисы для клиентов.

В 2010 г. комиссия Сбербанка от продажи страховых полисов в офисах банка составила не менее 4,8 млрд руб., рассказывал недавно директор департамента финансов Сбербанка Александр Морозов. А источники «Ведомостей» в госбанке отмечали, что эта сумма значительно выше. Сбербанк продает страховки компаний-партнеров к своим кредитным продуктам с сентября 2009 г., напоминает член правления банка Денис Бугров. И объясняет разницу в подходах к продажам у страховщиков и их крупнейшего агента, Сбербанка: «Компании платят своим агентам и несут расходы на содержание офисов и урегулирование убытков. У нас продукт структурирован так, что клиент общается с нами, а страховая компания — со Сбербанком, для страховщиков это дешевле и проще».

Страховка жизни и здоровья при потребительском кредитовании в Сбербанке обойдется его заемщику в 1,8% в год от страховой суммы, причем медицинское освидетельствование не требуется, уточняет представитель госбанка. Для сравнения он приводит тарифы компании «Росгосстрах-жизнь»: они варьируются от 0,97 до 2,6% в год. На принятие решения могут повлиять разные причины, в том числе отмеченное клиентом заболевание (и не исключено, что ему придется пройти освидетельствование), ссылается он на сайт страховщика. По данным консультантов и сайтов банков, тариф «ВТБ 24» — 3,48% в год, Райффайзенбанка — 2,28% в год, Ситибанка — 4,8% в год.

То есть Сбербанк мог бы зарабатывать больше, установив более высокую комиссию: клиентам некуда было бы деваться. «Мы полагаем, что наши тарифы являются адекватными с учетом текущей ситуации на рынке — мы стараемся находить баланс и считаем, что наши цены являются приемлемыми с учетом того, какие продукты мы предлагаем», — парирует Бугров. Удешевляя страховку для клиентов, Сбербанк стимулирует их покупать полисы и в результате получает более надежный кредитный портфель, допускает заместитель гендиректора «Эксперт РА» Павел Самиев.

Сбербанк, говорит Бугров, использует свою сеть и сотрудников для продвижения страховых продуктов и за счет этого страховка привлекательнее: «Это позволяет предложить клиентам более низкие ставки, а самому банку обеспечивает более высокую рентабельность, чем на рынке». В этом году «Сбер» планирует увеличить прибыль от страховых услуг — в частности, за счет внедрения страхования корпоративных клиентов и расширения видов покрытия, например, и от случаев потери работы, отмечает Бугров.

04.03.2011 Ведомости

Несмотря на снижение ставок, дешеветь ипотека не спешит: в реальности минимальный процент по кредиту может получить только абсолютно надежный заемщик, то есть тот, который застраховал все возможные риски. Предложений от страховых компаний для заемщиков становится все больше. Если в них разобраться, можно и на ипотеке сэкономить, и за полис не переплатить.

Обязательно для всех
Обращаясь за ипотечным кредитом в банк, заемщик, скорее всего, столкнется с требованием страховать не только объект недвижимости, то есть залог, но и свои жизнь и здоровье, а также титул, или право собственности на квартиру или дом. Недавно на рынке появилось новое предложение — страхование ипотечных обязательств заемщика.

Первое требование обойти никак не получится. Страхование имущества от риска утраты и повреждения предусмотрено законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Как объясняет Андрей Лифантий, начальник отдела страхования ответственности департамента страхования имущества и ответственности ОСАО «Россия», при этом банки требуют только страхование конструктивных элементов квартиры без внутренней отделки (стен) и оборудования от полного пакета рисков, в который входят: пожар, залив, стихийные бедствия, взрыв, в том числе бытового газа, противоправные действия третьих лиц (кража со взломом, грабеж, разбой, умышленное уничтожение или повреждение имущества, хулиганство, вандализм), падение твердых тел, столкновение или наезд.

На стоимость страховки влияет несколько основных факторов. Во-первых, материал конструктивных элементов недвижимости (каменные, деревянные, железобетонные либо смешанные): понятно, что страхование каменного дома обойдется дешевле, чем деревянного. Во-вторых, срок эксплуатации и степень износа коммуникаций: чем они новее, тем дешевле полис. Наличие охраны, сигнализации (пожарной, охранной) снижает стоимость страхования, а если в доме есть источники открытого огня (печь, камин и т. п.), полис обойдется дороже — плата за риск. Наконец, период страхования: чем он больше, тем выгоднее клиенту.

По данным Арсена Широяна, директора департамента ипотечного страхования РОСНО, условия и тарифы страхования определяются в зависимости от этих факторов и средний тариф на страхование имущества сегодня составляет 0,12-0,15% его стоимости.

Жизненная необходимость
Договор ипотеки может содержать и другие требования по страхованию. «Как правило, они касаются необходимости страхования жизни и здоровья заемщика, поскольку при наступлении его смерти или утраты трудоспособности страховая компания производит выплату кредитной организации, обеспечивая погашение кредита»,— говорит Андрей Лифантий.

Условия страхования жизни заемщика зависят от его профессии и возраста, а также семейного положения и наличия детей. К примеру, полис страхования для семейного человека может обойтись на 0,2-0,3% дешевле, а для милиционера или инкассатора — на 0,5-0,7% дороже, так как их деятельность связана с физическим нагрузками и сопряжена с определенным риском.

«Страхование жизни — очень важный аспект в ипотечном кредитовании, и не только для банка, но и для самого заемщика. С одной стороны, банк снимает с себя непрофильные риски несвоевременных выплат по ипотечным кредитам в силу временной или постоянной потери трудоспособности заемщика. С другой стороны, это актуально для заемщика в случае утраты возможности зарабатывать и погашать кредит,— говорит Алексей Шленов, генеральный директор компании «Миэль-Брокеридж».— Кроме того, это хороший способ сократить возможный риск потери квартиры для своей семьи в случае событий, приведших к летальному исходу основного кормильца, который, как правило, и является основным заемщиком».

Хотя Алексей Шленов признает, что у страхования есть и свои подводные камни. Например, когда заемщики немолодого возраста берут крупные кредиты. Страховые компании направляют их на медицинское обследование, чтобы более детально изучить здоровье, так как несут ответственность за весомые суммы. И если медицинская комиссия выявляет риски потери трудоспособности, это может привести к увеличению тарифа страхования. А средний тариф составляет 0,6-1% и рассчитывается от страховой суммы, которая, как правило, равна сумме ипотечного кредита.

Нелишняя защита
Титульное страхование давно и прочно входит в ипотечный «комплекс». Хотя риск потерять право собственности на квартиру, юридическую чистоту которой проверили и банк, и риэлтор, не слишком велик.

«Риск потери права собственности страхуется на случай признания сделки недействительной по решению суда, а также на случай удовлетворения виндикационного иска по следующим основаниям: несоблюдение законных прав лиц на недвижимое имущество при совершении сделки по отчуждению такого имущества, наличие недействительных или неправильно оформленных документов, подтверждающих право собственности на имущество, а также документов, являющихся основанием для совершения сделки,— отмечает Андрей Лифантий.— Стоимость полиса зависит от количества сделок купли-продажи, совершенных с объектом недвижимости, срока страхования и полноты пакета представленных документов».

Страховой тариф составляет в среднем 0,2% от стоимости недвижимости. И некоторые клиенты отказываются экономить на титуле.

«Несмотря на то что общий срок исковой давности составляет три года, некоторые клиенты интересуются пятилетним и даже десятилетним сроком. Уровень осведомленности клиентов о возможностях титульного страхования достаточно высок,— считает Алексей Шленов.— Некоторые клиенты даже ставят титульное страхование как обязательное условие. Но есть ли смысл предлагать это клиенту, если квартира с юридической точки зрения не вызывает сомнений и все документы в полном порядке?»

Страховщики тоже за такой подход. «Говоря о титуле на залоговое имущество, в первую очередь, мы рассматриваем историю сделок,— отмечает Арсен Широян.— Если речь идет о первичном оформлении имущества в собственность, то в стандартной ситуации риск оценивается как минимальный».

Новая ответственность
Во время кризиса некоторые банки предложили страховать и риск ответственности заемщика перед кредитором. До кризиса такие случаи, как дефолт заемщика и его неспособность дальше выплачивать кредит, а также недостаточность для погашения кредита денежных средств после продажи заложенной недвижимости, в расчет не принимались и не страховались. Разработала эту систему страхования СК АИЖК. Как объяснили в компании, система предполагает, что банки-партнеры для заемщиков, застраховавших ответственность по ипотечным обязательствам перед ними, снижают сумму первоначального взноса до 10% и процентную ставку на 2-3% и более. И хотя оплата страховки взимается единовременно при оформлении ипотечного кредита, в дальнейшем оказывается, что застрахованный кредит в итоге выходит для заемщика более выгодным.

Однако, как говорит Андрей Лифантий, спросом этот вид страхования не пользуется и, скорее всего, пользоваться не будет, в связи с тем что страховым случаем является факт предъявления к заемщику кредитором требования о погашении кредита при недостаточности у кредитора денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества. На фоне постоянного роста цен на недвижимость, а также учитывая то, что сумма кредита всегда меньше реальной стоимости недвижимости, наступление страхового случая практически невозможно в нормальной рыночной ситуации.

По наблюдениям Арсена Широяна, введение страхования ответственности заемщика пока значительного смещения спроса не вызвало, поскольку, во-первых, оно является добровольным, во-вторых, наличие такой страховки не освобождает заемщика от обязанности застраховать и объект залога.

Возможные варианты
В большинстве случаев кредиторы снижают процентную ставку для заемщиков, заключивших добровольно договор страхования в отношении своей жизни и трудоспособности, а также титула на объект залога. Это объясняется тем, что риск, таким образом, перераспределяется на страховую компанию. «Что касается договоров страхования ответственности заемщика, то в случае его заключения заемщику предлагаются условия кредитования, отличные и по ставке, и по размеру первоначального взноса»,— уточняет господин Широян.

Впрочем, заемщик не всегда сам может решать, страховать ему титул и жизнь добровольно. Если, конечно, он хочет-таки получить ипотеку.

«Добровольные виды страхования при кредитовании по ипотеке спросом не пользуются. Спросом пользуются добровольно-принудительные виды страхования,— категорически заявляет Роман Строилов, директор департамента частного и корпоративного кредитования компании Penny Lane Realty.— Как правило, это комплекс страховых рисков — титул, жизнь и здоровье, риск утраты трудоспособности. Некоторые банки продолжают указывать эти виды страхования как обязательные (небольшие банки в регионах, их немного осталось), все остальные, опасаясь претензий со стороны ФАС, создают условия, при которых не страховать комплекс крайне накладно для заемщика. К примеру, банк ВТБ 24 допускает страхование только от рисков утраты и повреждения предмета залога, однако в таком случае процентная ставка по кредиту увеличивается на 3% годовых. Учитывая, что комплексное страхование в редких случаях достигает 2% от суммы кредита в год, очевидно, что банкиры очень активно стимулируют страховщиков и закрывают свои риски, создавая условия, при которых отказываться от страхования просто глупо: заемщик несет дополнительные незастрахованные риски и платит за кредит дороже».

Среди клиентов популярностью пользуется комплексное страхование, которое включает личное, титульное и ипотечное. «Подобный вид страховых услуг (комплексный) является одним из последствий прошедшего кризиса, максимально страхует и клиента, и банк от наибольшего количества рисков. К тому же сокращает процесс оформления, экономит время и во многих случаях средства заемщика,— говорит Игорь Заугольников, директор департамента маркетинговых коммуникаций Rodex Group.— Но надо помнить, что выбор варианта страхования зависит только от желания покупателя-заемщика».

Однако Роман Строилов считает, что особого выбора у заемщика нет, и продолжает сыпать примерами. «Юникредит-банк повысит ставку до 3,5% годовых в случае отказа от добровольного страхования. Альфа-банк считает обязательным страхование имущества, титула и риска потери жизни и трудоспособности и не оставляет клиентам права выбора. «Дельтакредит» позволяет клиентам отказаться от страхования: в случае отказа от страхования жизни и трудоспособности ставка увеличивается на 3,5%, а в случае отказа от страхования титула ставка увеличивается на 3%. Банк допускает сложение двух условий, поэтому если заемщик отказывается от двух видов страхования, ставка увеличивается на 6,5% годовых, что совсем недалеко от ставки рефинансирования,— перечисляет он.— Таким образом, мы можем видеть, что банкиры делают максимум возможного для того, чтобы обезопасить свои риски, а также стимулировать страховщиков. Ведь стандартные ставки в банках в среднем начинаются от 11,5% годовых, а если мы откажемся от страхования, минимальная ставка может составить от 15% или даже от 18% годовых. Данные мероприятия со стороны банкиров не оставляют заемщикам права выбора, а также защищают кредиторов от претензий ФАС».

17.02.2011 Коммерсант

Федеральная антимонопольная служба (ФАС) внесла в правительство проект постановления, который призван регулировать условия соглашений между банками и страховщиками в рамках сделок по ипотечному кредитованию. Кредитные организации не смогут навязывать страховым компаниям услуги по размещению средств на счетах в банке взамен включения страховщика в список уполномоченных компаний.
Вчера ФАС сообщила, что передала на рассмотрение в правительство проект постановления «О внесении изменений в общие исключения в отношении соглашений между кредитными и страховыми организациями». Проект уже прошел согласование с ЦБ, Минэкономразвития, Минфином, а также с банковским и страховым сообществом. Предполагается, что постановление в новой редакции позволит регулировать отношения банков и страховых компаний при заключении ипотечных сделок, которые сопровождаются страхованием рисков заемщиков. Документ устанавливает ряд запретов на действия банков по отношению к страховой компании. Так, банку будет запрещено обязывать страховую компанию размещать средства на депозитах и в ценные бумаги банка, а также поддерживать определенного размера остатки средств на счетах и обороты средств по расчетным счетам в банке.

По словам гендиректора страховой компании АИЖК Нины Смирновой, сейчас некоторые банки действительно не только прописывают в соглашениях со страховщиками обязательства размещать средства на депозитах, но и подчас указывают конкретные суммы. А у небольших страховщиков размер запрашиваемого банком «отката» на депозит может превышать 10% от активов, разрешенных для размещения в одном банке по правилам Минфина. «Это создает неконкурентную среду, в особенности для страховщиков средней величины», — уточняет г-жа Смирнова. Руководитель розничного центра Инвесторгбанка Светлана Крошкина говорит, что договоренности между банком и страховой компанией могут уйти в тень.

Замруководителя ФССН Олег Пилипец отметил, что среди 98 страховщиков, лишившихся лицензии в этом году, были те, кто нарушал нормативы по инвестициям собственных средств и резервов в депозит одного банка. Новые же поправки в 100-й и 149‑й приказы Минфина более жестко регламентируют инвестдекларации страховщиков, устанавливая органичения по вложениям в любой инструмент одной компании.

РБК daily | 23.11.2010 07:32 | Марина МАКСИМОВА, Сергей ЛАВРЕНТЬЕВ

Начиная разговор о прогнозах развития ипотечного страхования в нашей стране, нужно понимать, что состояние этого сегмента напрямую зависит как от здорового функционирования рынка жилья, так и от возможностей банковской сферы в предоставлении долгосрочных займов потребителям. Соответственно, описывать перспективы на будущее этого вида услуг для населения можно только во взаимосвязи с представлениями о генезисе ипотеки в России в ближайшее время.

Согласно данным компании «Кредитмарт», по итогам июня 2010 г. общее количество банков, предлагающих ипотечные кредиты на покупку жилья на вторичном рынке, составило 21. Количество банков, предлагающих целевые кредиты под залог имеющегося объекта недвижимости и кредиты на покупку дома с земельным участком на вторичном рынке жилья, составило 19. При оформлении договора в любом из входящих в эти списки кредитно-финансовом учреждении страхование ипотеки будет являться частью сделки. За последние 4–5 лет все формы договоров и покрытия достаточно стандартизированы, и какие-то дополнительные опции, которые, естественно, могут повысить стоимость страхования для заемщика, придумывать большого смысла нет.

Страхование предмета залога осуществляется в силу закона, а жизни, утраты трудоспособности и титула собственности – при выборе программы кредитования. Как правило, если нет данного страхования, то процентная ставка по договору выше. В пакет комплексного ипотечного страхования входит страхование жизни и утраты трудоспособности, страхование предмета залога и титула (права) собственности. При кредитовании «первички» (недостроенного или неоформленного жилья) страхуется только жизнь и утрата трудоспособности.

Эксперты единодушны в оценках состояния страховых услуг в отношении недвижимости сегодня: динамика позитивная. По словам Ильи Метелкина, руководителя департамента развития и поддержки партнерских продаж компании «РОСГОССТРАХ», рынок страхования при ипотеке постепенно, может быть, медленнее, чем ожидалось, но оживляется вместе с ростом рынка ипотеки. Средняя стоимость услуг за период кризиса снизилась, но несущественно. По трем видам страхования базовая цена будет составлять около 0,75–0,8%.

Тариф по страхованию жизни и утраты трудоспособности зависит от пола, возраста и состояния здоровья заемщика, предмета залога – от его вида (комната, квартира или дом), типа (каменное, деревянное или иное помещение), а также от того, с отделкой или без отделки принимается на страхование предмет залога, от титула собственности – от количества сделок. В результате тариф по комплексному ипотечному страхованию начинается от 0,4–05% от страховой суммы и может достигать 2–3%. По мнению аналитиков, кризис, в основном, повлиял на стандартизацию и расширение практики предоставления возможности рассрочки страховых взносов в течение года, которая раньше почти не использовалась.

К одной из самых интересных для потребителей перспектив развития ипотечного страхования относится предполагаемое снижение тарифов. Мнения экспертов на этот счет совпадают, разделяются только оценки темпов вероятного изменения процентных ставок. «В связи с высокой конкуренцией на страховом рынке в ближайшей перспективе можно прогнозировать небольшое снижение тарифов, несмотря на рост убыточности по комплексному ипотечному страхованию», – констатирует Александр Агапов, директор дирекции имущественного страхования СК «МАКС».

Противоположная точка зрения не отрицает такой поворот событий, но задает другие временные рамки. «Тарифы после периода демпинга со стороны некоторых страховщиков сейчас стабилизируются, и если и будут снижаться, то очень постепенно», – настаивает Илья Метелкин.
К другим, не менее заманчивым прогнозам развития этой сферы услуг для населения относится ожидаемое расширение «продуктовой линейки» в крупных компаниях. «Уже сейчас однозначно можно сказать, что совсем скоро на рынке появится новый интересный продукт – страхование ответственности заемщиков ипотечных кредитов, который позволит людям приобретать квартиры в кредит при наличии минимального первоначального взноса», – продолжает тему Илья Метелкин. Следует отметить и уже вполне очерченные планы в отношении сотрудничества некоторых ведущих страховщиков с государственными проектами. «Ряд страховых компаний на вторую половину 2010 года также анонсировали классическое ипотечное страхование (страхование риска невозврата кредита) по программе АИЖК и по собственным программам», – подтверждает Александр Агапов.

В связи с описанными возможностями, в том числе и вероятного снижения тарифов, логично предположить, что выгоднее будет заключать договор на страхование чуть позже, а сегодня повременить со сделками. Специалисты, правда, придерживаются противоположного мнения: поскольку человек, получая такой большой кредит, как ипотечный, берет ответственность не только за себя, но и за всех своих близких, оформлять страховку нужно всегда. А выбирать компанию для сотрудничества правильнее только из числа лидеров этого рынка. Универсального рецепта по выбору страховщика нет: традиционно советуют тех, кому за прошедшие годы, включая кризисный период, доверились и банки, и заемщики.

«Жизнь убедительно доказывает (вспомним «Хромую лошадь», где среди пострадавших оказалось немало заемщиков), что страховаться необходимо, причем необходимо выбирать комплексные программы, – подводит итог Александр Агапов. – Мало того что кредитные программы без комплексного страхования оказываются не дешевле программ со страховкой, так и в случае тяжелых обстоятельств заемщик может оказаться один на один со своей бедой». Договор комплексного ипотечного страхования – это перспектива многолетнего сотрудничества, и страховщик сегодня должен не только красиво говорить и предлагать низкие тарифы, но и не прекратить свое существование через 15, а то и 20 лет. В такой ситуации осуществлять выбор компании на основании рейтингов, составленных профессионалами, вполне оправданно.

РБК.Личные Финансы Наталия Трушина